재개발 및 재건축 사업의 조합원 자격요건은 다르다 , 부동산을 매입해서 헌 집을 헐고 새 아파트를 받기 위해하는 투자인데 물건 중에는 분양 자격이 없는 경우도 있어서 주의를 해야 한다.
재개발 조합원 자격요건:
- 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유권을 가진 자.
- 강제가입제로, 별도의 동의 절차 없이 자동으로 조합원이 된다.
재건축 조합원 자격요건:
- 정비구역 내 건축물 및 그 부속토지를 소유한 자.
- 조합설립에 동의해야 조합원이된다. (임의가입제)
공통 사항:
- 토지나 건축물이 여러 명의 공유인 경우, 대표자 1명만 조합원 자격을 얻을 수 있다.
- 부부나 2인이 공동으로 소유한 경우에도 1명만 조합원 자격 부여한다.
주의사항:
- 투기과열지구에서는 조합원 자격(지위) 양도가 제한된다.
- 재건축의 경우 조합설립인가 전, 재개발의 경우 관리처분인가 전에 매수해야 조합원 자격을 양도받을 수 있다.
- 해당 시점 이후 취득한 물건은 현금청산 대상이 될 수 있다.
- 무허가 건축물 소유자는 원칙적으로 조합원 자격이 부여되지 않으나, 지자체 조례로 정하는 경우도 있다.
청주시 도시 및 주거환경정비 조례에서는 무허가 건축물에 대해 조합정관으로 정한다라고 되어있다.
제13조(조합정관에 정할 사항)
1. 이사회의 설치 및 소집, 사무, 의결방법 등 이사회 운영에 관한 사항
2. 재개발사업의 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항 <개정 2018.12.21.>
3. 기존 무허가건축물 소유자 및 미 사용승인 건축물 소유자의 조합원자격에 관한 사항
4. 공유지분 소유권자의 대표자 선정에 관한 사항
5. 단독 또는 다가구주택 등의 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 주택을 취득한 자에 대한 분양권 부여에 관한 사항
6. 조합원의 권익과 관련된 사항의 공지 또는 통지의 방법
조합원 자격을 얻기 위해서는 법적 요건을 충족해야 하며, 재개발과 재건축의 조건이 다르므로 주의가 필요합니다. 또한 조합원 자격이 있다고 해서 반드시 분양권이 부여되는 것은 아니므로, 분양대상자 자격에 대해서도 별도로 확인해야 합니다.
도시 및 주거환경 정비법
제39조(조합원의 자격 등)
① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.
다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를
조합원으로 본다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조 제1항 제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
② 「주택법」 제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.
다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
1. 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대(제1항 제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1 주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
5. 제80조에 따른 지분형 주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.
- 자동 가입: 재개발 사업의 경우, 강제가입제로 운영되어 별도의 동의 절차 없이 해당 정비구역 내 토지등소유자는 자동으로 조합원이 됩니다.
- 시기 확인: 투기과열지구에서는 관리처분계획 인가 이전에 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 취득해야 조합원 자격을 얻을 수 있습니다.
- 세대분리 고려: 필요한 경우, 조합원 분양신청 이전에 세대분리를 완료하여 각각 입주권을 받을 수 있는 방안을 검토할 수 있습니다.
- 자격 유지: 조합원 자격을 취득한 후에는 관련 법규와 조합 규정을 준수하며 자격을 유지해야 합니다.